УСЛУГИ ПО РЕГИСТРАЦИИ

Регистрация ООО

Регистрация ЗАО, ОАО

Регистрация некоммерческих организаций

Регистрация ИП (ПБОЮЛ)

Изменения в учредительных документах

Внесение изменений в ЕГРЮЛ

Исправление сведений в ЕГРЮЛ

Внесение изменений в ЕГРИП

Ликвидация ИП (ПБОЮЛ)

Регистрация ККМ

Реорганизация фирм

УСЛУГИ ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
Арбитраж. Представительство в суде. Имущественные и неимущественные споры

Взыскание дебиторской задолженности

Налоговые и таможенные споры

Недействительность сделок

Корпоративные споры

Исполнительное производство

Досудебное урегулирование споров

Юридическое оформление и сопровождение сделок с недвижимостью и иных сделок

Правовая экспертиза и подготовка договоров, соглашений и иных правовых документов

УСЛУГИ ДЛЯ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Устные и письменные консультации

Гражданские дела

Имущественные и неимущественные споры, взыскание долгов

Защита прав потребителей

Страховые споры

Семейные споры

Трудовые споры

Земельные споры

Расторжение брака
Раздел имущества

Жилищные споры

Споры по ДТП

Сопровождение сделок с недвижимостью

Подготовка соглашений, договоров, иных правовых документов

Сопровождение сделок, в том числе сделок с недвижимостью

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

ПРОЧИЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

Абонентское юридическое обслуживание

Представление интересов

Участие в переговорах

Разработка документов

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

С 31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регулирующий вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основной идеей данного Закона является гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения "прозрачности" рынка недвижимости.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Это территория на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. В Удмуртской Республике этим органом является- Управление Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) и Законом о регистрации (ст. 1) государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, к которому относятся:

- земельные участки;
- участки недр;
- обособленные водные объекты;
- здания;
- сооружения;
- жилые помещения;
- нежилые помещения;
- леса;
- многолетние насаждения;
- предприятия как имущественные комплексы;
- объекты незавершенного строительства,
- иные объекты, которые связаны с землей так, что из перемещение без несоразмерного ущерба из назначению невозможно.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном ст. 13 Закона о государственной регистрации прав, и включает следующие регистрационные действия:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате государственной пошлины;
- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- внесение записей в ЕГРП при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21 июня 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Значение государственной регистрации в том, что она является единственным доказательством существования права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с Законом о регистрации права на недвижимость, возникшие до момента вступления его в силу, признаются юридически действительными. Право на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после вступления в силу Закона о регистрации, подлежат обязательной государственной регистрации.

Процедура государственной регистрации

1. Прием документов

В соответствии со ст.ст. 16, 18 Закона о регистрации прав на приеме осуществляются следующие действия:

- установление личности заявителей;
- проверка полномочий представителей правообладателей или участников сделок;
- проверка наличия документов, необходимых для регистрационных действий;
- проверка соответствия документов требованиям закона, установленным для их принятия;
- сличение копий с подлинниками документов;
- внесение записи о принятии документов в книгу учета входящих документов;
- выдача заявителям расписки о принятии документов.

В соответствии с п. 3 ст. 18 Закона о регистрации прав документы не могут быть приняты в следующих случаях:

- документы имеют подчистки либо приписки, неоговоренные исправления;
- документы, исполненные карандашом или имеют серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

При наличии необходимых для регистрации документов, соответствии их установленным требованиям сотрудник регистрационной службы вносит запись в книгу входящих документов и выдает заявителю расписку о принятии документов на государственную регистрацию.

В соответствии с законом на государственную регистрацию должны быть представлены:

1) документы, удостоверяющие личность заявителей. Данные документы предъявляются только в подлиннике физическими лицами, заявляющими о государственной регистрации права, сделки, иного ограничения (обременения) права: правообладателями, участниками сделок, их представителями, а также представителями юридических лиц.

Личность физического лица удостоверяет один из следующих документов:

- паспорт гражданина РФ (для граждан РФ старше 14 лет, проживающих на территории России);
- временное удостоверение личности гражданина РФ по форме N 2П, выданное паспортно-визовым подразделением органа внутренних дел (для утративших паспорт граждан или до выдачи паспорта);
- удостоверение личности или военный билет военнослужащего, выданные командованием воинских частей и военных учреждений;
- общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую Федерацию граждан РФ, постоянно проживающих за границей);
- паспорт моряка;
- удостоверение беженца, выданное Федеральной миграционной службой или ее территориальным органом;
свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем, оформленное органом миграционной службы.

Иностранные граждане представляют визу (или вид на жительство в РФ) и документ, удостоверяющий личность, с приложенным переводом на русский язык. Верность перевода, либо подлинность подписи переводчика свидетельствуется нотариусом в соответствии со ст. 81 Основ законодательства о нотариате.

2) документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок.

Представителями правообладателей или участников сделок, в частности, являются:

- руководители юридических лиц;
- законные представители несовершеннолетних до 14 лет;
- опекуны недееспособных граждан;
- представители в силу полномочий, основанных на актах государственной власти или местного самоуправления;
- представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре.

Полномочия руководителей юридических лиц могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учредителей (участников, акционеров, членов) об избрании органа юридического лица; приказом о назначении директора (заключенным контрактом) - для организаций, имеющих единственного учредителя (в том числе государственных и муниципальных предприятий, учреждений). Полномочия внешнего управляющего организации, в отношении которой осуществляется процедура банкротства, подтверждаются определением арбитражного суда о введении внешнего управления и назначении внешнего управляющего.

Доверенность на государственную регистрацию должна быть удостоверена нотариально, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав). В доверенности необходимо указывать полностью не только фамилию, имя, отчество, место жительства, но и год рождения, а также паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в ЕГРП и свидетельство о регистрации права собственности.

3) заявления на государственную регистрацию права, сделки, ограничения (обременения).

Государственная регистрация носит заявительный характер. Регистрация прав и сделок с недвижимостью проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

При отсутствии заявления регистрационные действия не совершаются.

4) документы об оплате государственной пошлины за регистрацию.

Документ об оплате государственной пошлины представляется одновременно вместе с заявлением о государственной регистрации. Подлинник платежного документа с отметкой "Погашено" возвращается заявителю после проведения государственной регистрации

5) учредительные документы юридических лиц или нотариально удостоверенные копии учредительных документов

Учредительные документы юридических лиц - это уставы, либо учредительные договоры и уставы. Для внесения сведений в ЕГРП необходимо также представление документа о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его индивидуального номера (ИНН) и документа о регистрации (учете) в Едином государственном реестре юридических лиц.

6) правоустанавливающие документы.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав основания для государственной регистрации прав - это:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные решения;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 18 Закона о регистрации прав правоустанавливающие документы должны содержать:

- описание недвижимого имущества, т.е. сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества (адрес или местоположение объекта, наименование и назначение объекта, кадастровый номер земельного участка);
- вид права, подлежащего государственной регистрации;
- имя (наименование) правообладателя.

Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их места жительства должны быть написаны полностью. Наименования юридических лиц должны быть написаны без сокращения, с указанием организационно-правовой формы и места нахождения.

Таким образом, основные требования к правоустанавливающим документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нем описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

7) кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.

Объекты недвижимости в ЕГРП должны быть описаны на основании данных технического учета (инвентаризации) для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и кадастрового учета для земельных участков. В зависимости от объекта заявляемого на регистрацию права или предмета сделки обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета.

Для государственной регистрации ранее возникших прав необходимы сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, имеющиеся в организациях технического учета и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до начала деятельности органа, осуществляющего государственную регистрацию.

8) иные необходимые для регистрации дополнительные документы в случаях, установленных законодательством РФ, а также несоответствия представленных документов требованиям ст. 18 Закона о регистрации прав.

Дополнительные документы могут быть истребованы в случаях:

- если представленные заявителем документы не отвечают требованиям, установленным ст. 18 Закона о регистрации прав;
- если это установлено законодательством.

Дополнительные документы могут быть истребованы, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены представлением дополнительных сведений. Дополнительные документы должны позволить точно идентифицировать объект и его правообладателя.

Определенные законом дополнительные документы должны подтверждать законность сделки и служить защите прав и законных интересов участников сделки и третьих лиц, не участвующих в ней.

Дополнительные документы требуются, в частности, в следующих установленных законом случаях:

- нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и или сделки, подлежащей государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК);
- согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 295 ГК);
- согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37, п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке);
- согласие всех участников совместной собственности на дарение имущества, находящегося в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК);
- согласие всех участников совместной собственности на ипотеку имущества, находящегося в совместной собственности (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке);
- согласие получателя ренты на распоряжение плательщиком ренты имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением (ст. 604 ГК);
- отказ от преимущественного права покупки доли в праве общей собственности (комнаты в коммунальной квартире) при ее возмездном отчуждении постороннему лицу, а также или извещение о продаже доли (комнаты) с указанием условий, на которых она продается (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК, п. 6 ст. 42 ЖК, п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав).

Если собственниками (участниками общей собственности) недвижимости являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные или полностью недееспособные граждане либо они обладают иными жилищными правами - правом пользования или правом на приватизацию, требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства.

Если государственной регистрации подлежит переход права, то требуется передаточный акт или иной документ, подтверждающий исполнение обязательств по передаче вещи в случаях:

- договоров купли-продажи (ст. 556 ГК);
- аренды с правом выкупа (п. 1 ст. 655 ГК);
- мены (п. 2 ст. 567 ГК);
- возмездной ренты (п. 2 ст. 585 ГК) с передачей недвижимости под выплату ренты;
- соглашения об отступном (ст. 409 ГК);
- о расторжения договора с возвратом имущества (п. 4 ст. 453 ГК).

Если предметом договора является жилое помещение, то необходим документ о лицах, проживающих в данном жилом помещении (зарегистрированных по месту проживания). Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после его отчуждения, и их прав является существенным условием договоров купли-продажи и мены жилых помещений (п. 1 ст. 558 ГК).

Особые требования предъявляются к крупным сделкам, а также к сделкам, в которых имеется заинтересованность. Поэтому для регистрации прав и сделок юридических лиц в зависимости от цены сделки могут потребоваться дополнительные документы.

2. Правовая экспертиза документов

Ключевая процедура государственной регистрации - правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Правовая экспертиза - это проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав). При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).

Правовая экспертиза проводится в следующем порядке:

- Проверка записей в ЕГРП по объекту недвижимого имущества.
- Проверка действительности правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор, то осуществляется проверка законности сделки.
- Проверка иных документов, необходимых для регистрации, на соответствие установленным требованиям.
- Принятие решения по результатам правовой экспертизы.

Цель правовой экспертизы заключается в определении возможности совершения юридического акта признания бесспорного права, внесения записей в ЕГРП. Поэтому задачи правовой экспертизы - это установление:

- соответствия юридических действий правообладателей и участников сделок ГК и иным правовым актам;
- юридического факта или фактического состава, являющегося основанием для наличия, возникновения, перехода, ограничения (обременения), прекращения права на недвижимое имущество;
- отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации, а также в подлинности представленных документов и достоверности указанных в них сведений государственная регистрация может быть приостановлена.

В соответствии с основаниями, указанными в ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации может быть отказано.

Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд.

3. Внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При решении зарегистрировать право или сделку производится внесение записи о регистрации права или сделки в Единый государственный реестр. Право считается возникшим, а сделка - зарегистрированной с даты внесения указанной регистрационной записи.

4. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации.

Данная стадия является завершающей в процессе государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права на тот или иной объект недвижимости. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации права и проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах.